猛料！苏州楼市4个小道消息，真相令人大跌眼镜！
楼市的小道消息总是在不经意间抖出！
这两天我在苏州多家楼盘跑盘、采访，对话营销负责人，了解到当下楼市一些最新消息！毕竟只有真正深入一线，才能真实感受市场情况。
不得不说，市场变化地太快，很多真相令人大跌眼镜！千万不要问我真不真，只看你信不信。
苏州新房供应量剧增
有开发商压力山大！
"现在一天拿7个证、10个证，新房这么多怎么卖得完！"
如果不是亲耳听见，很难相信现在苏州开发商营销条口这么焦虑。
昨天（11月27日），苏州市区商品房网上销售管理系统一下发布了6大新盘的预售许可证，这已经是11月第4次大型取证潮了。
苏州新房库存也一下突破6.3万套了，去化周期超过12个月。
这也就意味着，接下来苏州楼市加推上市的楼盘，短期内只能墙上码砖，越垒越高。这对于买房人来说，是一件好事，对于开发商来说，实在高兴不起来。
我还打听到，只要项目工程进度赶得上，同一板块内竞品项目的开盘节点都差不多，有的甚至会挤在同一天开盘，就怕开晚了客户分流，影响业绩。
最近，就连狮山鸽王上瑞阁都出山，放出消息要在12月开盘了。
不过，作为今年苏州楼市最傲娇的一只“鸽”，上瑞阁可不是出来抢客户的。
据业内人士透露，上瑞阁是万科今年的“保底牌”，如果今年指标完不成，就推上瑞阁出来冲指标，否则就明年再推。
据传，这次如果开盘的话，大概率也是关照全款优先的客户，最后两栋楼，卖完就清盘。你准备好全款冲了吗？
分销、渠道轮番上阵卖房
新盘去化却成谜？被网签率打脸！
房子卖不动怎么办？
开分销，上渠道，一家不行，上两家，三家，只要能卖出房，佣金开高点无所谓！
现在，苏州除了园区核心区，大部分板块的新盘都要借助分销渠道来卖房。即使是狮山，也不例外。
这几个月，我也多次在外踩盘遇到中介组团来踩盘的，声势真的非常浩大。朋友圈也看到不少中介动员大会，开发商为了卖房真的拼。
但对于分销渠道的态度，不同项目还不太一样。
有的新盘项目，巴不得周边竞品项目开渠道分销，这样可以吸引客流到自己项目来，还省了宣传费。
相城某盘营销人表示：“买房总要货比三家，我跟他们几家离得这么近，而且我项目价格还比他们便宜，肯定要来我这看看的。”
如果你在朋友圈看到突然一阵子，很多中介大力推一个项目，不用怀疑，大概率是项目开出了高佣金。
有个新盘项目就是如此。首次开盘就被中介在朋友圈广泛宣传热销，最近却没声音了。据中介透露：原来是项目拖欠了1000多万佣金未结算，很多渠道机构因此暂时停止向该项目导客了。
现在市面上大部分楼盘都不好卖，现在，很多开发商集中开盘都只能卖个2、3成。
有业内人士爆料，相城某纯新盘开盘当天，200多套房，只卖出了8套！却对外官宣卖了8成！
随后有媒体扒出该项目网签，发现项目只卖了2成......
“明明只卖了2成，还说8成，现在开盘成绩都是反过来说的吗？”
现在这个时候，有纯新盘首开官宣8成的，几乎统统都被网签打脸。集中性开盘根本卖不动，都要上渠道、分销才行。
据一位项目营销人透露，“现在各家都赶着年底出货，冲指标，一个案场好几家分销渠道进场，房子没卖几套，天天抢客、判客户头都疼！”
楼市下行，却有盘逆势而上
闷声发大财
有的新盘卖不动，但也耐不住有的新盘在闷声发大财。
吴江某盘，卖货速度之快绝对是所在板块第一！
据业内人士透露，“想买的人实在太多了，很多还是关系户，排也排不过来”。
还记得不久前，我去售楼处看房，明明还有一批洋房没取证，但是售楼员却说“洋房基本已经卖完了，只有叠墅可以看。”
言下之意，就是洋房早被定完了，现在看也没用。
该项目除首开外，接下来几次加推，几乎都是取证当天就通知已落位的客户来办理后续手续、签合同。
▲图源网络
为什么这个新盘卖得这么好？
我之前在文章里也说过，这个项目打的就是产品差异化，加上开发商口碑不错，而且这个项目是独资操盘，至少品质有保障，不会太差。很多吴江本地的有钱人也是非常认可该产品的。
该房企今年在苏州还有几个项目，有的还是和其他开发商一起合作开发的。不过，业内很多人看过合作项目后，有人觉得惋惜，因为再好的品质口碑也经不住一句成本控制。
建议买房人，还是选择有口碑的开发商独资操盘的项目吧，这样品质比较有保障，即使后期维权也不会被踢皮球。
未来，苏州楼市何去何从？
最后说下，部分业内人士对苏州楼市整体大行情的判断吧。
在我接触到的各种楼市观点中，主要分为两类：悲观主义和乐观主义。
有一位资深业内人士，今年是个悲观主义者，他说，“2020年楼市很特殊，除了上半年回暖后，下半年楼市就迎来下行期，很多人薪资可能锐减，甚至有不少人要失业或转行。”
一方面，开发商压力山大，不仅要想着怎么卖房，怎么赚钱，更要想好长线战略，甚至彻底调整思路，重新出发。另一方面，房地产各行业也会随之波动，比如代理公司、媒体、各类供应商。
为什么这么说？一来，高价地越来越多，房子越来越难卖，产生蝴蝶效应；二来，整个行业，亟待更新血液。
当然，更多的房地产从业者，是乐观主义者。
他们坚信房地产行业前途坦荡，认为当下苏州楼市经历严格调控，短期内不可能出现大涨，但只要处于维稳小幅上涨的状态，如“小火煲汤慢煮，总能开锅”，房企生存依然有希望，市场周期一到也将变好。
但不管怎么说，居安思危，保持清醒头脑，似乎更加重要。
你觉得苏州楼市接下来走向如何？欢迎在留言区讨论，也欢迎加我微信，和我交流～
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